Законодательство Испании позволяет приобретать недвижимость любому человеку, даже если он не является резидентом страны. В нем регламентированы все аспекты операций по сделкам с недвижимостью, описаны и проработаны все детали. Поэтому права любого покупателя максимально защищены. Это позволяет совершать сделки как физическим, так и юридическим лицам.
Любой иностранец может без ограничений покупать и жилую, и коммерческую недвижимость. Но не только четкое законодательство создает благоприятные условия для покупки: особое отношение к частное собственности и гибкая система управления любым недвижимым имуществом складывались на протяжение веков. Поэтому долгосрочные инвестиции в данную сферу экономики являются надежными и выгодными.
Определившись с объектом для покупки, начинается подготовка документов и процедура его оформления в собственность.
Первый и основной документ, который тщательно анализируют юристы в обязательном порядке - Nota Simple informativa del Registro de la Propiedad (Nota Simple). Его должен предоставить продавец. Данный документ содержит основные сведения о недвижимости: кому он принадлежит, кто обладает правом собственности. Также в нем описаны характеристики жилья: метраж, количество комнат, подсобных помещений и проч. Nota Simple также подтверждает тот факт, что выставляемое на продажу имущество свободно от каких-либо задолжностей. Правом продажи недвижимости обладает или сам владелец, или лицо, имеющее нотариальную доверенность.
После анализа Nota Simple юристы проверяют записи в Реестре собственности (Registro de la Propiedad).
Однако уже заранее (после выбора объекта) необходимо получить NIE (для физических лиц) или CPI (для юридических лиц) - налоговый номер иностранца, без которого не осуществляется ни одна операция с недвижимостью. Далее открывается счет в одном из испанских банков. На этот счет вносится депозит, а в дальнейшем с него будут переводится деньги на покупку недвижимости и осуществляться выплаты на содержание жилья (коммунальные услуги, налоги и проч.) Помощь в получении NIE и открытии счета входит в услуги нашей компании «COSTA PRESTIGE».
Следующим документом является договор купли-продажи. Его заключают между собой продавец и покупатель. Составляется в трех экземплярах. В нем изложено в простой форме о немерении обеих сторон совершить сделку купли-продажи; также в нем оговорены условия и цена, о которых договорились между собой покупатель и продавец. Далее покупатель оставляет небольшой залог за недвижимость (как правило, не более 10% от общей стоимости жилья), чтобы данный объект был снят с продажи. С этого момента он бут зарезервирован за покупателем.
После процедуры оформления основных документов, покупатель выбирает форму оплаты:
- Можно оплатить всю стоимость объекта сразу, включая 10-11% дополнительных затрат при покупке (налог на недвижимость, гонорар адвоката и нотариуса). Оплата производится только банковским переводом: с 2012 года оплата наличными средствами крупных покупок в Испании запрещена!
- Можно оплачивать частями (по 10,20,30%), включая 10-11% (тот же налог, оплата услуг нотариуса и адвоката).
- Также можно возпользоваться ипотечным кредитом. Наш многолетний опыт и сотрудничество со многими испанскими банками позволяет оформить ипотеку любому нерезиденту Испании.
В настоящее время большинство испанских банков предлагают очень выгодные условия по кредитам: 50-60% от стоимости объекта и сроком от 5 до 30 лет под 4-4,75% годовых. Если покупатель решает воспользоваться ипотекой, то данный аспект также включается в договор купли-продажи. Однако зерегистрированный оригинал Купчей он сможет получить только после полного погашения кредита. До этого момента Купчая будет в том банке, в котором был оформлен кредит.
Как правило, получение ипотеки занимает около месяца (иногда чуть дольше: все зависит от условий кредитования и документов, предоставленных банку).
Самым главным документов в сделке является Эсктритура (Escritura Publika), которую готовит нотариус (процесс занимает 1 месяц). Эскритура подписывается в присутствии государственного испанского нотариуса обеими сторонами - покупателем и продавцом.
После подписания всех вышеперечисленных документов и получения ипотеки остается последний этап: регистрация недвижимости в Реестре собственности на нового владельца (Registro de la Propiedad). Данная процедура занимает от 1 месяца до 3-ех. После чего покупатель получает зарегистрированный оригинал Купчей - Эсктритуры (Escritura Publika). С этого момента он является полноправным собстенником недвижимости и получает ключи.
В целом расходы при покупке недвижимости не превышают 10-11%. Они складываются из следующих обязательных выплат:
- налог на недвижимость (НДС): при покупке нового жилья оплачивается НДС (I.V.A) в размере 8% (если стоимость не движимости составляет до 400.000 евро), 9% - от 400.000 до 700.000, и 10% - свыше 700.000 евро от стоимости жилья (с января 2013 года); при покупке вторичной недвижимости оплачивается НДС (I.T.P - передаточный налог) в размере 8% (8% при сумме покупки до 400.000 евро и 9%-10% свыше 400.000 евро); при покупке земельных участков и коммерческих объектов оплачивается НДС (I.V.A) в размере 21%;
- регистрация в регистре собственности (Registro de la Propiedad) – 0,5%;
- нотариальные расходы – до 0,5%;
- гонорар адвоката - около 1%
